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产业地产四大潜规则 “草船借箭”利益共谋

栏目:健康    来源:网络整理    时间:2018-01-02 16:49    

  如果不是派米雷事件为产业地产敲响了警钟,也许我们仍在这个领域迅速起飞的红火局面下津津乐道。无论这一真伪难辨的事件结局如何,业内人士都不得不承认类似案例在行业绝不鲜见。多方利益的妥协之下,“草船借箭”之道总是能够得到用武之地,如果规范监督得当,当然是一个共赢的局面,然而在监管严重缺失的现状下,却很可能成为引燃一系列连锁灾难的导火索。

 

  敲响警钟

  6月6日,上海工业地产商派米雷投资(集团)有限公司(下称“派米雷”)公开发表律师声明,指责此前相关媒体对公司“空手套白狼”的报道严重失实,并要求对方更正、向派米雷致歉以挽回公司的名誉损失。

  这一冲突源于此前媒体报道的派米雷与业主的法律诉讼纠纷,报道指出派米雷设下了“空手套白狼”骗局:没有拿到土地证就开始销售工业厂房,同时涉嫌偷换概念为业主代理融资,并通过阴阳合同做抵房款偷税漏税。

  实际上,派米雷在一个月之前刚获得了当地星火开发区管委会颁发的2011年度“服务业之星奖”,短时间内,荣耀与卑污一同落在自己身上,尴尬处境可想而知。无论孰是孰非,派米雷事件所反映出的产业地产潜规则却是行业内不争的现状。

  “由于工业用地很多都近乎零地价出让,这在吸引了优秀开发商的同时,也引来许多试图钻空子的企业。”一位产业地产专家对记者表示,“开发商可以用定制化的借口,拿着图纸就开始收取定金甚至房款,这一套手段下来,往往只需要几百万的自有资金就能将几亿元的园区开发滚起来。”

  在业主对派米雷的诉讼中,这一情况十分典型。派米雷在土地尚未到手、厂房连地基都没有打的情况下,不仅收取不菲的定金,还直接与业主签署预售合同,从而迅速将房款的1/3收入囊中;而剩余的房款派米雷甚至以自己的名义去银行贷款,再转而借贷给业主,这也导致了中间“吃倒手差价”的可能性。

  在本报了解的地方性中小型产业地产商中,很多都表示自己几乎不用银行贷款和其他融资渠道,完全靠自有资金就可以运作几百亩甚至上千亩的园区。

  当然,热衷于“草船借箭”潜规则的不仅是开发商,很多地方政府也乐此不疲。一位业内人士告诉记者,一个开发商与地方政府谈好2000亩的园区开发,承诺了产值和税收,双方也签订了协议或合同,然而在开发商投入了大量成本之后,却发现政府根本没有土地指标,双方只能无限期地拖延下去。

  利益共生

  “这种情况背后的主要原因,其实是土地证申办手续繁琐、费时所致。”联东集团地产事业部副总经理梁环宇指出,由于土地指标有限,使得土地供应及开发速度过慢,而土地证的报批手续至少需时半年甚至更久,如果开发商“按兵不动”的话,则无法在获取土地证后立刻实现投产,加之产业地产不同于住宅地产,招商过程中存在许多不确定因素,因此开发商必须通过扩大招商周期以获得更多商户信息。

  如此一来,冗长的招商周期就使得开发商在“一寸光阴一寸金”的市场运营中损失连连,但是很多产业地产开发商本身资金实力十分有限。而中小企业业主在得知开发项目启动后,也希望以最快的速度锁定园区价格,在确保相对优惠价格的同时,尽快制定自身投资计划,实现自身资源的最优配置。

  “而地方政府更是快字当头,恨不得今天签约明天就动工。”上述产业地产人士表示,“他们不关心地价如何便宜,只在乎尽快投产以产生税收,因此经常逼着开发商迅速开工,至于土地等环节的手续,往往也是先发文后补齐。”

  北京市通州区潞城镇人民代表大会主席王晨也坦承,某些地方政府因为希望开发商在拿地后就能快速进行投产,实现地方税收,促进当地经济发展,甚至会默许开发商在既没获取土地证也没取得销售许可证的时候就启动招商。迫于市场和政府的双重压力,不少开发商选择铤而走险,在未拿到土地证之时就启动招商运作。

  “但实际上,在没有销售许可证的情况下,开发商是不能进行招商的。要是开发商收取了订金,管委会就必须进行干预,政府和开发商都应该严格按照法律规范办事。”王晨说。

  多方利益的碰撞、妥协和交融下,法律意识的淡薄或有意规避,加上制度和监管上的缺失或松懈,“草船借箭”一直在行业内大行其道。

  动力联行董事长梁春在分析派米雷事件时表示,中介出身的派米雷为了节省多重交易下的过户成本,没有与客户理清双方的权责关系;而在这方面,企业也必须承担责任,企业并没有找具有丰富的产业地产行业运营经验的开发商,自身薄弱的法律意识导致权责不明,法律纠纷也随之而来。

  风险之患

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